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DUE DILIGENCE
28/06/2022 18:00:01
751 acessos
Pexels
Com a expansão do mercado de investimento em imóveis a due diligence vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que busca conferir maior segurança às negociações e a prevenir litígios.
Ocorre que os procedimentos de praxe de due diligence não estão mais sendo suficientes para dar segurança jurídica às partes envolvidas, sejam elas adquirentes, vendedores ou investidores.
Considerando às peculiaridades regionais dos negócios, especialmente, em relação às condições de registro e do cadastro imobiliário rural, os fatores de riscos vão mundo além da capacidade financeira ou de fatores climáticos.
Na maioria dos casos, os riscos residem na legitimação das matrículas imobiliárias e na validade dos títulos e negócios jurídicos translativos dos direitos sobre a posse e a propriedade.
No dia 22 de junho, após vazamento de informações ao mercado, o Fundo Imobiliário (FII) BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), publicou Fato Relevante, informando que áreas rurais no município de Nova Maringá – MT, correspondentes a quatro matrículas do cartório de São José do Rio Claro, tinham um pedido de recuperação judicial, ajuizado pelo detentor do direito de uso dos imóveis.
O empreendimento foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2021 por meio de uma operação de sale and lease back (SLB), em que o proprietário vende o imóvel ao fundo e o aluga de volta, mas sem a opção de recompra.
Desta forma, o imóvel representava 24% da receita contratada do Fundo e, por isso, as dificuldades apresentadas pelo arrendatário na recuperação judicial passarão a gerar uma queda no médio longo prazo de R$ 0,22 por cota nas distribuições futuras de dividendos.
Em razão disso, o mercado financeiro não perdoou. O referido fundo imobiliário acumulou queda de 20% na semana, prejudicando os investidores que confiaram no prospecto do fundo. Tais informações não foram prontamente indicadas.
No prospecto de lançamento do investimento os fatores de riscos foram feitos genericamente. Todavia, a situação financeira do arrendatário era conhecida pelo administrador do fundo, pelo consultor imobiliário, e, principalmente, pelo escritório responsável pela realização da due diligence.
Tanto que hoje também chegou ao conhecimento de todos que a própria legitimidade da operação de venda dos imóveis ao fundo está sendo questionada judicialmente, o que pode colocar também em dúvida a legitimidade desse pedido de recuperação judicial pelo arrendatário e antigo proprietário.
De todo modo, o fundo adquiriu a área sabendo dos riscos, uma vez que pagou R$ 81 milhões pelos 3,1 mil hectares do imóvel no Mato Grosso, sendo que com base em relatório da IHS Markit o valor de mercado da fazenda seria R$ 130 milhões, conforme confirmado pelo próprio administrador do Fundo.
Por outro lado, sabemos que um risco identificado não se elimina automaticamente, mas pode ser tratado e muitas vezes mitigado, por meio de garantias reais ou fidejussórias adicionais. Se tais fatos fosse de conhecimento no prospecto, será que os investidores iriam assumir o risco deste investimento?
A lição que fica é a de nunca escolher um investimento apenas pela projeção de rentabilidade ou deságio.
Enquanto, houverem due diligences “pró formas” a segurança dos negócios feitos no mercado imobiliário rural estará em cheque, diante dessa alta exposição a riscos inerentes às características e condições regionais de Mato Grosso, bem como de outros Estados brasileiros, a exemplo de Goiás e Pará.
Com a expansão do mercado de investimento em imóveis a due diligence vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que busca conferir maior segurança às negociações e a prevenir litígios.
Ocorre que os procedimentos de praxe de due diligence não estão mais sendo suficientes para dar segurança jurídica às partes envolvidas, sejam elas adquirentes, vendedores ou investidores.
Considerando às peculiaridades regionais dos negócios, especialmente, em relação às condições de registro e do cadastro imobiliário rural, os fatores de riscos vão mundo além da capacidade financeira ou de fatores climáticos.
Na maioria dos casos, os riscos residem na legitimação das matrículas imobiliárias e na validade dos títulos e negócios jurídicos translativos dos direitos sobre a posse e a propriedade.
No dia 22 de junho, após vazamento de informações ao mercado, o Fundo Imobiliário (FII) BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), publicou Fato Relevante, informando que áreas rurais no município de Nova Maringá – MT, correspondentes a quatro matrículas do cartório de São José do Rio Claro, tinham um pedido de recuperação judicial, ajuizado pelo detentor do direito de uso dos imóveis.
O empreendimento foi adquirido pelo Fundo em agosto de 2021 por meio de uma operação de sale and lease back (SLB), em que o proprietário vende o imóvel ao fundo e o aluga de volta, mas sem a opção de recompra.
Desta forma, o imóvel representava 24% da receita contratada do Fundo e, por isso, as dificuldades apresentadas pelo arrendatário na recuperação judicial passarão a gerar uma queda no médio longo prazo de R$ 0,22 por cota nas distribuições futuras de dividendos.
Em razão disso, o mercado financeiro não perdoou. O referido fundo imobiliário acumulou queda de 20% na semana, prejudicando os investidores que confiaram no prospecto do fundo. Tais informações não foram prontamente indicadas.
No prospecto de lançamento do investimento os fatores de riscos foram feitos genericamente. Todavia, a situação financeira do arrendatário era conhecida pelo administrador do fundo, pelo consultor imobiliário, e, principalmente, pelo escritório responsável pela realização da due diligence.
Tanto que hoje também chegou ao conhecimento de todos que a própria legitimidade da operação de venda dos imóveis ao fundo está sendo questionada judicialmente, o que pode colocar também em dúvida a legitimidade desse pedido de recuperação judicial pelo arrendatário e antigo proprietário.
De todo modo, o fundo adquiriu a área sabendo dos riscos, uma vez que pagou R$ 81 milhões pelos 3,1 mil hectares do imóvel no Mato Grosso, sendo que com base em relatório da IHS Markit o valor de mercado da fazenda seria R$ 130 milhões, conforme confirmado pelo próprio administrador do Fundo.
Por outro lado, sabemos que um risco identificado não se elimina automaticamente, mas pode ser tratado e muitas vezes mitigado, por meio de garantias reais ou fidejussórias adicionais. Se tais fatos fosse de conhecimento no prospecto, será que os investidores iriam assumir o risco deste investimento?
A lição que fica é a de nunca escolher um investimento apenas pela projeção de rentabilidade ou deságio.
Enquanto, houverem due diligences “pró formas” a segurança dos negócios feitos no mercado imobiliário rural estará em cheque, diante dessa alta exposição a riscos inerentes às características e condições regionais de Mato Grosso, bem como de outros Estados brasileiros, a exemplo de Goiás e Pará.
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Publicado por
Advogado tributarista, empresarial e do agronegócio, com mais de 15 anos de experiência no contencioso judicial e administrativo (federal, estadual e municipal), Gestão estratégica de tributos (diretos e indiretos), Compliance, Recuperação de Créditos Tributários. Planejamento societário (fusões, aquisições e incorporações) e implementação de operações envolvendo títulos e valores mobiliários, incluindo ofertas públicas de ações e debêntures (OPA): ICVM 480, ICVM 476. ICVM 472. Professor universitário de Graduação e Pós-graduação da UNIFASIPE. Mestrado em Direito pela UNICESUMAR. Pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista da Magistratura – EPM. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MT, Subseção Sinop – MT. Membro do Comitê da Bacia Hidrográfica Alto Teles Pires – MD (triênio 2019/2022). Conselheiro julgador no Conselho Municipal de Tributo de São Paulo (2012-2016). Parecerista e consultor jurídico em direito tributário, societário, Compliance, ESG, licitações e probidade administrativa. Contato: andre.advagro@gmail.com
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